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제목  전세권자로서의 지위와 임차인으로서의 지위를 겸하고 있는 임차인 권리분석
작성자 리치옥션 작성일 2013-12-05 조회수 61489

 전세권자로서의 지위와 임차인으로서의 지위를 겸하고 있는 임차인 권리분석

  

아모스옥션(주) 리치옥션 사업부

경매2사업부

사업부장 정대연

  

전세권이란 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 따라 사용,수익하며 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 수 있는 권리를 말한다.

  

임차인의 경우 주택임대차계약(채권적 전세)만으로도 권리를 보호받을수 있는 주택임대차보호법이 있지만, 경우에 따라 집주인의 동의가 된다면 임차인은 권리강화를 위해 민법상 물권인 전세권설정도 겸하는 경우가 있다.

  

경매에 있어 선순위 전세권은 존속기간 만료여부를 불문, 원칙적으로 매수인이 인수해야 한다. 그러나 선순위전세권이라고 해도 민사집행법에 의해 전세권자가 경매를 신청하거나, 배당요구종기일 이내 배당요구를 할때에는 예외적으로 소멸된다.

  

부동산 경매물건중 위경우와 같이 전세권자로서의 지위와 임차인으로서의 지위를 겸하고 있는 경우 주의해야할 점이 있다. 배당요구가 임차인으로서인지, 전세권자로서인지 확인해야한다.

이때, 임차인으로서 배당요구를 한 것이라면 전세권에 관해서는 배당요구 한것이라 볼 수없고 별개의 권리로 보아 선순위전세권은 매각으로 소멸되지 않는다.(대법원200940790)

  

매각물건명세서등을 통하여 소멸하지 않는 권리중 선순위 전세권이 명시되었는지 여부를 보고 판단도 할 것이고, 매각물건명세서에 기재되지 않아 전세금을 매수인이 인수하는 경우라면 담당공무원 직무상 과실로 국가배상책임을 요구할 수도 있겠다지만, 그보다 입찰전에 좀더 정확한 권리분석과 배당여부등을 따져 입찰에 임해야 할것이다.

  

과거 경매사건중(중앙 2007타경15036) 매각이후 등기부상 선순위전세권이 말소가 되었다가 다시 회복이 되었고 배당요구했던 임차인은 등기부상 후순위권리임에도 근로복지공단 임금채권등 배당순위가 빠른 다른 채권자에게 배당이 밀려 배당을 전혀받지 못했고, 이로 인해 지위를 겸하고 있던 선순위전세권 전부를 낙찰자가 부담하게 된 ( 낙찰자는 결국 국가상대로 손해배상을 청구하여 전세금 인수액 8,000만원중 1,600만원 손해배상 판결은 받음) 사례가 있어 주의를 요한다.

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