무료경매상담
무료경매상담 신청하기
리치옥션 이용안내
전문가칼럼
Home > 커뮤니티 > 전문가칼럼
제목 2013년 부동산경매 성공투자의 길
작성자 박준태 팀장 작성일 2013-05-22 조회수 73790

2013년 부동산경매 성공투자의 길

작성인 : <젊은부자의 부동산 경매재테크> 저자 박준태 (법무법인 아모스 리치옥션 경매본부 팀장)

 

부동산 시장에서 최근에 가장 많이  오르내리는 주제 중에 하나가 바로 바닥론일 것이다.

부동산이 바닥을 찍었다?   아니면 장기 침체가 계속될 것이다?    전문가들의 의견이 분분하다. 물론 일반인들도 물음표를 연신 던지고 있다.

하지만 이런 주제로 마냥 시간을 흘려 보내기에는 세월이 너무 빠르게 급변하고 있다사고의 전환이 필요할 때 이다.이제는 부동산이 사두면 오르겠지하는 과거 투자발상은 서랍 속에 깊숙히 넣어두고, 부동산이 바닥이고 바닥이 아니고를 떠나 현 시점에서 미래를 예측하고 발 빠르게 대처해야 하는   부동산의  새로움 패러다임을 받아들여야 한다고 생각한다.

 우리는 과거 IMF를 겪었을 당시도 많은 이들이 부동산 투자에 관망하관 있을 때 공격적으로 투자한 사람들이 큰 이익으로 보았던 것을 기억할 것이다경기는 순환할 수 밖에 없다고 생각한다. 아니, 장기 불황으로 가더라도 그 흐름에 맞는 안전한 투자처로 움직이면 되는 것이다.   결론적으로 전반적인 불황에 대해 현 부동산 상황에 맞게 좋은 물건을 끊임 없이 찾아 다니고 그 물건의 가치증대에 초점을 맞춰보자.

1. 그렇다면 경매시장에서 어떤 유형의 물건이 있으며 많은 사람들이 유형별 어떤 시선으로 현 부동산을 바로 보는가?

 

경매부동산아울렛 시장에서는 아파트,오피스텔,상가 등 다양한 종류의 물건들이 있다. 한편으로는 실수요자 입장에서 내집마련을 하려는 사람, 여윳돈이 있어그 물건의 개발 가능성을 보고 투자하려는 사람, 그리고 은퇴를 앞두고 정기적인 임대수익이 필요한 사람 등등 여러 각도에서 접근하는 사람들이 있다.

 

이 여러 유형과 바라보는 각도에 따라 좋은 물건에 대한 입장 차이가 있을 수 밖에 없는 것이다.

 

우선, 아파트 및 다세대 등 주거형에 대해서 살펴보자.

예전에는 자고 일어나면 아파트 가격이 몇천만원씩 오르기도 했던 시절이 있다. 그렇다 보니 물가 상승대비 오름세가 훨씬 높아 재테크에 발 빠른 사람들은 융자를 이용해서라도 내집마련의 소유욕이 강했다.

하지만, 현 부동산 시장은 침체가 이어지다 보니 예전처럼 아파트가격이 오르지는 않는다는 심리가 지배적으로 바뀌었다.

더군다나 베이비붐시대의 자녀들이 이제는 거의 출가하는 등 여러 이유로  1,2인 가국수가 증가하여  더 이상 큰 평형대 인기가 지속 될 수 없는 여건이다.

그래서 앞으로는 아파트 및 다세대 등은 실수요자 입장이 아니라면 무리해서 융자를 받아 취득하는 것은 반대의 의견이다.

 

그렇다면 오피스텔은 어떠한가?

아파트의 주춤한 오름세 및 저금리 시대에 맞춰 자금이 오피스텔 소액투자로 몰리기 시작했다.

한편, 소득 수준은 늘어나고, 결혼시기가 늦어지고,   1인가구가 많아지고, 다른 한편으로는 황혼이혼율이 증가하는 등의 이유로    쾌적하고 보안이 좋은 오피스텔로 주거 수요가 몰리면서 최근에는 오피스텔 분양 및 도시형생활주택의 공급이 우후죽순 늘어났다.

그 결과로 지금은 일부 지역에서는 공급과잉으로 공실률이 높은 곳이 발생하고 있다.

주거형 오피스텔 뿐만 아니라 업무용도 마찮가지다. 경기불황으로 인해 도산하는 기업이 늘어나면서 강남,여의도의 오피스 들의 공실이 늘어나고 있는 것이다

결론적으로 몇 년전에 인기였던 오피스텔 투자가 무조건 좋은 것은 아니게 되었다. 투자전에는 꼼꼼히 수요층 분석과 공실률 등을 체크해야 한다.

 

경매로 좋은 상가를 취득하기에는 좀 더 많은 발품을 팔아야 한다. 수익률 경매시장에서 보이는 상가물건은 후면상가이거나 상권이 죽은 상가들이 많아서 상권분석을 철저히 해야 한다.

물건도 물건이지만, 최근 경기 불황이 이어지면서 소비자들이 지갑을 쉽게 열지 않으면서 상가의 매출이 떨어지고 임대료를 내는데 부담을 느끼면서 폐업하는 곳이 속출하다 보니 공실이 많아지고 따라서 상가의 임대률도 나빠지는 악순환이 이어지고 있다. 그래서 경매로 나오는 상가 물건은 어떻게 활용할지 구상을 잘하고 입찰에 참여하여야 한다.

 

이렇듯, 현 경매시장에서는 예전처럼 대박을 꿈꾸기에는 정보의발달,경기둔화 등의 이유로 일반적인 경매물건으로 수익률을  기대하기 쉽지 않은 분위기에서 그 수익률 극대화를 위해서 남다른 자신만의 전략을 세워야 할 것이다.

 

2.이를 위해 경매물건을 고를 때 살펴봐야 할 사항들을 확인해보자.

 

물건 검색을 하다보면 너무나도 친절하게 이 물건은 좋은 물건입니다라고 명시하고 있지는 않다. 그렇기 때문에 입찰에 참여할 물건을 선정하기 전에는 물건의 현황, 현재 주위여건,개발호재 등등 살펴볼 것이 상당히 많다.

하지만, 일반적으로 많이 알고 있는 시세조사를 잘하여야 하며주위의 혐오시설이 없는지,권리적으로 문제가 없는지 등의 일반적인 얘기는 언급하지 않는 것으로 하고 본인이 강조하고 싶은 몇 가지를 나열 하겠다.

 

첫째, 접근성을 강조하고 싶다.

시대가 흐를수록 교통이 발달하여 접근성이 나날히 좋아지고 있다여러 지역을 다녀 보니다 보니 본인도 모르게 끊임없이 도로가 개설이 되고 있는 것을 보면 놀라움을 금치 못할 때가 많이 있다 또한  전철도 점점 광역화 되고 있다. 어떻게 보면 국토균형발전의 기본이 되는 것이 교통이라 생각해본다.

 

부동산 경매물건을 선정할 때도 이 항목을 필수 체크사항으로 두어야 할 것이다.

경매물건은 접근성에 따라 수익률이 달라진다고 해도 과언이 아니다. 아무리 인테리어가 잘되어있고 조경이 잘되어 있는 아파트 혹은 예쁜 토지 모양을 가지고 있더라도 접근성이 떨어지면 상품가치는 낮아질 수 밖에 없다.

유형별로 예를들어보자

 공장이나 창고의 경우 고속도로 IC에서 가까워야 하고, 물품 하적에 있어  목적물까지 진입에 어려움이 없어야 할 것이다.

 오피스나 상가 등의 수익형 물건은 말할 것 도 없고, 아파트나 다세대 등 주거형일 경우도 역세권이냐 아니냐에 따라 상당한 가치의 차이가 있을 수 있겠다. 비단 현 시점에서 눈에 보이는 접근성의 검토가 필요한 것은 아니다더 중요한 것은 해당 물건에 대한 향후의 접근성의 개선이 호재로 작용할 지역에  대한 정보를 발 빠르게 습득하여야 한다는 것이다.

 

둘째, 사는 것보다 파는 것을 염두해 두라.

우리가 먼 미래를 예측하기에는 지금 시장상황이 상당한 변수들이 많이 작용하고 있다그러나 과거를 기초로 현재를 진단하고 미래를 예측하는 과업을 결코 간과할 수 없다.

많은 입찰 참여자들이 시세보다 저렴하게 부동산을 취득하는데 주력하고 있다물론, 맞는 말이기는 하다 하지만 거기에 만족해서는 한계가 있다는 것이다.

경기의 흐름, 부동산의 흐름 등은 뒤로한채 현 시점에서 경매로는 무조건 싸게 취득하면 된다는 생각이 지배적이다.

하지만 인터넷이 발달하고 정보 수집이 쉬어지다 보니 조금만 관심 있고 노력하는 사람들은 물건을 바라보는 눈이 비슷하기 마련이다

달리말하자면, 내가 좋게 보이는 물건은 남도 똑같이 좋다고 느낄 확률이 크다 그렇다면 경매라는 것이 경쟁입찰 구조이다 보다 자연스레 응찰자 수가 많아 지면 경쟁률이 높아진다는 것이고 결론적으로 낙찰가격이 상승하여 시세차익은 줄어 들 수 밖에 없게 되는 악순환 궤도가 되어버리는 것이다.

그래서 경매물건을 고를 때는 사는 것도 중요하지만 파는 것 또한 상당히 중요하다는 것을 항상 염두해 두자. 더불어하나의 물건 취득 전에 처분계획을 세워보자는 것이다. 이 물건을 취득해 얼마의 기간 동안 보유해서 어느 시점에 매도를 할 것이다라는 계획을 세우는 연습을 하자. 물건의 유형별(아파트,상가,토지등끊임없이 경우의 수를 만들어 보는 것이다. 물론 하나의 물건이 계획한대로 이루어지지 않는 경우가 더 많을 것이다. 본인이 강조하고 싶은 부분은 나무만 보기보다는 숲을 볼 수 있는 눈을   키우는 것이다.

 

셋째, 현재가치의 물건을 사기 보다는  가치투자에 초점을 맞추는 연습을 하라.

서두에도 언급했듯이 예전처럼 부동산을 사두면 그냥 오르는 묻지마 투자방식의 시대는 지나갔다.

단순히 거주를 목적으로 하는  아파트 경매로 취득하기 위해 물건으로 검색할때도 현 시점의 편리성 보다는 향후 여러 호재로 인해 가치가 증대될 수 있는 지역의 물건을 선택하라고 말하고 싶다.

이를 위해서는 현시점을 철저히 분석하고 시장상황을 예측하여야 한다.

주거가 아닌 수익형물건의 경우는 어떠할까?

  A라는 물건이 경매에 나왔다고 하자현 상황으로 봐서는 너무나 볼품없고 남들이 지나칠 물건을 찾아내야 한다 그 인기 없는 물건을 낙찰 받아 누구든 매입하고 싶은  물건으로 만드는  가치증대의  역점을 두는 것이다. 그렇게 되면 그 수익률은 남들이 보는 좋은 물건의 수익률과는 차이가 커질 수 밖에 없다이를 위해서는 물건 검색을 할 때 한 물건을 놓고 그 지역에 어울릴만한 모습으로 변화 혹은 자연스레 스며들 수 있으면서도 기존 유사물건 보다 우위에 설 수 있겠다는 식의 여러 수익증대를 위한 유형별로 시뮬레이션을 해보아야 한다.

결론적으로 현 시장의 흐름은 좋은 물건을 고른다기 보다는 좋은 물건은 더 좋게, 안 좋은 물건은 그 지역에 융화될 수 있는 멋진 물건으로 만들수 있는 디벨로퍼가 되어야 한다.

 

 

 

 

 

 

 

 

이전글 일반국도에 접한 토지물건의 함정
다음글 땅 그 이름 녹관농자를 아시나요 Ⅴ
번호 제목 작성자 작성일 조회수
207  전세권자로서의 지위와 임차인으로서의 지위를 겸하고 ... 리치옥션 2013-12-05 61488
206 일반국도에 접한 토지물건의 함정 리치옥션 2013-07-31 70733
205 2013년 부동산경매 성공투자의 길 박준태 팀장 2013-05-22 73790
204 땅 그 이름 녹관농자를 아시나요 Ⅴ 리치옥션 2013-05-09 75992
203 돈 되는 상가경매 NPL투자(채무인수방식) 리치옥션 2013-05-08 59257
202 4.1 부동산대책에 대하여 리치옥션 2013-05-07 41047
201 숙박시설 낙찰시의 주의점 리치옥션 2013-05-06 40336
200 미납관리비의 경매낙찰자 승계여부에 대하여... 리치옥션 2013-05-01 37640
199 부산경남지역 아파트 시장에 대한 이해 리치옥션 2013-03-26 34162
198 NPL 불편한진실 AMP(Asset Management Price) 리치옥션 2013-02-20 36817
197 명도확인서는 ... 리치옥션 2013-02-15 38253
196 주택임대차보호법 정리 리치옥션 2013-02-07 36859
195 [양도소득세의 9가지 오해] 리치옥션 2013-02-05 38641
194 새정부출범과 부동산경기 리치옥션 2013-02-04 34626
193 법인의 부동산세금 이야기편 리치옥션 2013-01-10 40466
192 전셋집 계속 살게 해 주든지, 전세보증금 지켜주세요! 김성욱 2013-01-04 37663
191 소액투자로 수익률 창출하기 김성욱 2013-01-04 38772
190 "다주택자 양도세 중과세" 1년 유예 김성욱 2013-01-04 36906
189 줄줄이 종료되는 혜택, 내년 부동산제도 챙겨봐야 할 것은.. 김성욱 2013-01-04 35584
188 취득세에 대한 배신감 김성욱 2013-01-04 35838
  1. 10페이지전으로 이전으로
  2. 1
  3. 2
  4. 3
  5. 4
  6. 5
  7. 6
  8. 7
  9. 8
  10. 9
  11. 10
  12. 다음으로 10페이지다음으로
검색
무료부동산경매