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제목 돈 되는 상가경매 NPL투자(채무인수방식)
작성자 리치옥션 작성일 2013-05-08 조회수 59258

돈 되는 상가경매 NPL투자(채무인수방식)

 

법무법인 아모스 리치옥션 경매4사업부 한도근 차장(010-7650-7518)

 

 

2013 4 1일 부동산종합대책 발표 후 주택에 대한 취득세, 양도세 감면혜택으로 주택매입에 대한 관심이 뜨겁다.

주택 실수요자 입장에선 절호의 기회임이 분명한 것 같다.

다만, 다주택자로써 주거용부동산에 투자를 고민하고 계신 투자자 입장이라면

아래의 돈 되는 상가경매 NPL 투자를 검토해 보시길 권해드린다.

주택시장에 관심이 고조된 지금이 상대적으로 알짜배기 수익형부동산(상가, 근린시설등)을 취득할 수 있는 좋은 타이밍이 될 수 있기 때문이다.

 

NPL(Non performing loan)이란 부실채권으로써, NPL투자란 쉽게 말해 경매 진행되는 물건의 근저당채권에 투자하는 것이다. NPL투자에 대한 기본적인 개념 설명은 차치하고, 본 칼럼에선 상가경매에서 NPL을 접목시켜 수익률을 극대화한 케이스를 소개한다.

 

[임대수익률표]                                                                (단위: 천원)

물건개요

소재지

서울 강북구 수유동

면적

토지 : 8.9, 건물 : 23.6

용도

3층 상가

임차현황

호프/주점

임대료: 보증금 2천만원, : 135만원

감정가

280,000

최저가

179,200

2회유찰 (64%)

채권최고액

210,000

금융권

**은행

****유동화전문회사로 채권매각

임대수익분석

구분

항목

금액(천원)

비고1

비고2




낙찰가

210,000

75.0%

감정가대비

취등록세

9,660

4.6%

상가

수수료

11,200

4.0%

NPL매입 ,정액제

명도비

0

 

정액제(이사비포함)

등기비용 등

1,200

 

 

기타비용

1,800

미납관리비

낙찰자 인수금액

NPL 이익금

(20,000)

 

NPL매입가: 19천만원

총필요금액

213,860

 

 

대출가능액

147,000

70.0%

상가

현금필요액

66,860

31.8%

낙찰가대비 현금필요액




보증금

20,000

 

적정시세(현 임대료)

월세

1,300

 

전세가능액

 

 

 

월세환산금액

 

80.0%

주변상권 전환비율

보증금조정액

20,000

 

 재계약 또는 명도후 2개월내 임대가능

월세조정액

1,300

 





임대수익

15,600

 

1년수익

대출이자

7,791

5.3%

1년이자

중개수수료

900

0.6%

환산금액*0.5%[0.9%이내 협의]

실투자금

47,760

 

현금필요액-임차보증금+중개수수료

실질수익()

7,809

 

 

수익률

16.35%

 

 


위 경우 일반상가경매의 경우라면 낙찰가에 따라 임대수익률을 11%~13%까지는 기대할 수 있는 물건이다. (공실없이 지속적으로 임료창출 가능한 상권활성화지역임)

일반적으로 11%의 임대수익이라면 상당히 우수한 투자물건이라 할 수 있다.

여기에 근저당권 저가매수를 통한 NPL 투자가 접목되어 우수한 투자물건을 우월적 지위(채권최고금액으로 입찰참여)에서 낙찰받고, 취득금액은 장부가액인 입찰가로 적용되어 양도세면제 혜택까지도 누릴 수 있는 것이다.

채권최고액과 실제 근저당권 매입액의 차이가 크면 클수록 낙찰 확률도 높고, 양도세 혜택도 더욱 커지게 된다.

 

여기서 중요한 것은 근저당권 매도자인 유동화전문회사의 실무 담당자와의 협상력이다.

담당자보다 더 많은 정보를 수집하고, 더욱 적극적으로 분석한다면 유동화 담당자와의 채권매입협상도 그리 어려운 일은 아니다.

유동화 담당자 입장에선 관리하는 물건이 워낙에 많고 상가의 경우 물건의 개별성에 따라 가치판단이 어려워 낙찰예상가를 분석하기 쉽지 않기 때문이다.

 

또한 상업용 부동산의 경우 협상력에 따라 근저당권매입금액의 10%만 계약금으로 유동화회사에 지불하고 입찰에 참여하여 경락잔금은 민사집행법 제143조 제1항의 규정(특별한 지급방법)에 의하여 근저당권리금액으로 상계처리 할 수 있다.

이를 NPL 채무인수방식이라 한다.

이 방법에 의하면 근저당권매입금액의 10%에 입찰보증금 만으로 낙찰 및 소유권이전이 가능하며, 이후 담보대출을 통하여 나머지 근저당권매입금 잔금을 처리할 수 있는 것이다.

 

항상 투자에 대한 판단은 개인의 몫 입니다.

다만, 적극적으로 분석할 때 기회가 찾아옵니다.

부동산경매 NPL투자 열심히 도전하시고, 많은 수익창출 이루십시요!

 

법무법인 아모스 리치옥션 경매본부 NPL전문가 한도근 팀장(010-7650-7518)

 

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